Het reservefonds is de spaarpot van uw VvE. Daaruit wordt het groot onderhoud betaald: het dak, de gevel, de kozijnen, de lift. De vraag die in vrijwel elke ledenvergadering terugkomt is of er genoeg in zit. Hieronder leest u welke regels er gelden, hoe u het bedrag berekent en waaraan u merkt dat de reservering te laag is.
Een reservefonds is verplicht
Sinds 1 januari 2018 is elke VvE wettelijk verplicht een reservefonds aan te houden voor onderhoud dat niet jaarlijks terugkeert. Die verplichting staat in het Burgerlijk Wetboek en geldt ongeacht de omvang van de vereniging: een VvE van drie appartementen valt er net zo goed onder als een complex van tweehonderd.
De wet schrijft ook een minimum voor. U mag kiezen uit twee manieren om dat minimum te bepalen.
De twee rekenmethodes
Via een meerjarenonderhoudsplan. U reserveert jaarlijks het bedrag dat volgt uit een MJOP dat niet ouder is dan vijf jaar en dat minimaal tien jaar vooruitkijkt. Dit is de methode die wij vrijwel altijd adviseren, omdat het bedrag dan aansluit op wat uw gebouw daadwerkelijk nodig heeft.
Via de herbouwwaarde. Heeft uw VvE geen actueel MJOP, dan geldt de vuistregel: jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. De herbouwwaarde vindt u in de opstalverzekering van de VvE.
Die 0,5% is een ondergrens, geen doelbedrag. Voor een goed onderhouden nieuwbouwcomplex kan het ruim voldoende zijn. Voor een pand uit de jaren zestig waar de gevel en de kozijnen tegelijk aan vervanging toe zijn, is het dat zelden.
Hoe u zelf narekent of het klopt
Pak het MJOP erbij en tel op wat er de komende tien jaar aan uitgaven gepland staat. Zet daar de huidige stand van het reservefonds naast, plus tien jaar aan reserveringen. Komt u tekort, dan zijn er drie knoppen: de bijdrage verhogen, het onderhoud uitstellen, of financieren. Alleen de eerste is op lange termijn houdbaar.
Let bij die som op twee dingen die vaak misgaan. Een MJOP dat ouder is dan vijf jaar rekent met prijzen van voor de bouwkostenstijging en geeft een te rooskleurig beeld. En onderhoud dat is doorgeschoven staat er soms wel in als uitgave, maar niet in het jaar waarin het inmiddels echt nodig is.
De signalen dat de reservering te laag is
- Het MJOP is ouder dan vijf jaar of is nooit geactualiseerd na uitgevoerd werk.
- Er is de afgelopen jaren een extra bijdrage gevraagd voor onderhoud dat te voorzien was.
- Onderhoud wordt bij elke vergadering een jaar opgeschoven.
- De reservering is al jaren hetzelfde bedrag, terwijl de bouwkosten dat niet zijn.
Wat als er te weinig in zit
Een tekort lost zichzelf niet op en wordt elk jaar duurder om weg te werken. In de praktijk werkt een gefaseerde verhoging beter dan een eenmalige sprong: het is uitlegbaar in de vergadering en het is voor eigenaren te dragen. Leg de verhoging vast in de begroting en koppel hem aan het geactualiseerde MJOP, zodat iedereen ziet waar het geld naartoe gaat.
Lenen kan, maar verplaatst het probleem. Een VvE-lening is een oplossing wanneer er acuut onderhoud nodig is en de reservering daarna op peil wordt gebracht, niet wanneer de reservering structureel te laag blijft.
Waar Fidata bij helpt
Wij actualiseren het MJOP, rekenen door wat dat betekent voor de bijdrage per appartementsrecht en leggen het verschil uit in de vergadering. In ons financieel beheer ziet het bestuur op elk moment de stand van het reservefonds, de openstaande bijdragen en de geplande uitgaven. Staat er groot onderhoud aan, dan rekenen we de scenario’s vóór de vergadering door in plaats van erna.
Wilt u weten of de reservering van uw VvE klopt? Vraag uw voorstel op maat aan of neem contact met ons op.
