Elke maand betaalt u als appartementseigenaar een bedrag aan de VvE. Bij de een is dat tachtig euro, bij de ander driehonderd. Dat verschil roept vragen op, zeker als het bedrag omhooggaat. Hieronder leest u waaruit die bijdrage is opgebouwd en waarom twee vergelijkbare appartementen zo ver uit elkaar kunnen liggen.
Twee stromen in één bedrag
De maandelijkse VvE-bijdrage bestaat uit twee delen die een heel ander doel hebben.
De exploitatiekosten zijn de uitgaven van dit jaar: verzekeringen, schoonmaak, elektra voor de gemeenschappelijke ruimtes, het liftcontract, tuinonderhoud, kleine reparaties, het beheer. Dit geld wordt in hetzelfde jaar uitgegeven.
De reservering gaat naar het reservefonds en is bedoeld voor onderhoud dat eens in de zoveel jaar terugkomt: het dak, de gevel, de kozijnen, de liftrenovatie. Dit geld wordt nu gespaard en pas later uitgegeven.
Het is de moeite waard om die twee uit elkaar te houden. Een VvE met lage maandlasten kan een hoge reservering hebben en financieel gezond zijn, of juist nauwelijks reserveren en op termijn een probleem hebben.
Waarom uw bedrag anders is dan dat van de buren
De verdeling van de kosten over de appartementsrechten ligt vast in de splitsingsakte, in breukdelen. Vaak hangen die samen met de oppervlakte, maar niet altijd — sommige aktes verdelen op een andere grondslag. Een groter appartement betaalt dus meestal meer, maar de verhouding volgt de akte en niet de vierkante meters.
Daarnaast verschilt wat een gebouw nodig heeft. Een complex met een lift, een parkeergarage en een tuin heeft structureel hogere lasten dan een pand zonder die voorzieningen. En een jaren-zestig gebouw dat voor een verduurzamingsopgave staat, reserveert terecht meer dan nieuwbouw van vijf jaar oud.
Wat er meestal in zit
- Opstalverzekering en aansprakelijkheidsverzekering van de VvE
- Onderhoudscontracten: lift, cv-installatie, brandmeldinstallatie
- Schoonmaak en glasbewassing van de gemeenschappelijke ruimtes
- Elektra, water en verlichting van gemeenschappelijke delen
- Tuin- en terreinonderhoud
- Klein dagelijks onderhoud en storingen
- Administratie, bankkosten en beheerkosten
- De reservering voor groot onderhoud
Wat er meestal niet in zit
Alles achter uw eigen voordeur is voor eigen rekening: uw cv-ketel als die privé is, uw binnenschilderwerk, uw sanitair. Ook uw eigen inboedelverzekering staat los van de opstalverzekering van de VvE. Waar de grens precies loopt, staat in de splitsingsakte en de splitsingstekening.
Als de bijdrage omhooggaat
Een verhoging is niet automatisch een slecht teken. Vaak is het juist een correctie op jaren waarin te weinig is gereserveerd. De vraag die u in de vergadering kunt stellen is simpel: welk deel van de verhoging gaat naar exploitatie en welk deel naar de reservering, en op welk geactualiseerd MJOP is dat gebaseerd?
Krijgt u daarop geen helder antwoord, dan is dat op zichzelf informatie. Een goed onderbouwde verhoging laat zich uitleggen in twee zinnen en een tabel.
Waar Fidata bij helpt
Wij maken de begroting zo dat eigenaren kunnen zien waar hun geld heen gaat, splitsen exploitatie en reservering uit, en leggen de verhoging uit vóór de vergadering in plaats van erna. Via het VvE-portaal ziet het bestuur op elk moment de stand van zaken. Meer hierover bij financieel VvE-beheer, en wilt u weten wat VvE-beheer kost, dan leest u dat apart.
Benieuwd of de bijdrage van uw VvE klopt met wat het gebouw nodig heeft? Vraag uw voorstel op maat aan.
