Een kleine VvE van drie tot acht appartementen heeft dezelfde verplichtingen als een complex van tweehonderd, maar niet dezelfde middelen. Geen professioneel bestuur, geen vergaderzaal, geen conciërge. Toch moet het dak over twaalf jaar vervangen en de gevel over zeven. Hoe plant u dat zonder het op te blazen tot een project?
Begin bij wat er staat, niet bij wat het kost
Loop het gebouw één keer goed na: dak, gevel, kozijnen, voegwerk, hemelwaterafvoer, installaties, gemeenschappelijke ruimtes. Noteer per onderdeel het bouwjaar of het jaar van de laatste vervanging, en de staat waarin het verkeert. Dat lijstje is de basis van alles wat daarna komt.
Voor een klein complex kunt u dit deels zelf, maar laat het dak en de gevel beoordelen door iemand die ernaar kan kijken zonder er een offerte aan te willen verbinden. Juist bij die twee posten zitten de bedragen die een kleine VvE in de problemen brengen.
Een MJOP hoeft niet dik te zijn
Een meerjarenonderhoudsplan voor acht appartementen is geen rapport van zestig pagina’s. Het is een overzicht met per onderdeel: wanneer, wat, en wat het ongeveer kost. Tien jaar vooruit is het wettelijk minimum, maar vijftien of twintig jaar geeft een realistischer beeld, omdat juist het dak en de gevel buiten die tien jaar vallen.
Actualiseer het plan na elke uitgevoerde klus en minstens eens in de vijf jaar. Een MJOP dat ouder is dan dat, rekent met prijzen die er niet meer zijn.
Reserveer zo dat het bedrag uitlegbaar is
Deel de verwachte uitgaven over de looptijd en vertaal dat naar een maandbedrag per appartementsrecht, volgens de breukdelen uit de splitsingsakte. Dat is een getal dat u in de vergadering kunt verdedigen, want iedereen kan nalopen waar het vandaan komt.
Bij kleine VvE’s speelt ook iets anders: één grote uitgave drukt zwaarder, omdat er minder leden zijn om hem over te verdelen. Een dak van veertigduizend euro is bij acht appartementen vijfduizend per eigenaar. Dat is precies de reden om vroeg te beginnen met reserveren in plaats van later te financieren. Lees ook hoe de kosten zijn opgebouwd.
Combineer werk dat toch al moet
Steigerkosten zijn bij een klein complex relatief duur. Staat de steiger er voor het schilderwerk, kijk dan meteen naar het voegwerk, de dakrand en de hemelwaterafvoer. Dezelfde logica geldt voor verduurzaming: gevelisolatie is veel goedkoper als hij samenvalt met gepland gevelonderhoud dan als los project.
Dat vraagt wel dat u een paar jaar vooruit kijkt in plaats van per jaar te beslissen. Precies daarvoor is het MJOP er.
Leg vast wat u afspreekt
In kleine VvE’s wordt veel aan de voordeur geregeld. Dat werkt, tot iemand verkoopt. Noteer besluiten in notulen, bewaar offertes en facturen, en houd bij wat er wanneer is uitgevoerd. Dat is geen bureaucratie: het is wat een koper straks vraagt en wat voorkomt dat het volgende bestuur weer bij nul begint.
Waar Fidata bij helpt
Wij werken ook voor VvE’s vanaf drie leden, met een pakket dat is afgestemd op wat zo’n complex echt nodig heeft — niet op wat een groot complex nodig heeft. Wij stellen het MJOP op, rekenen de reservering door en houden de administratie bij, zodat de continuïteit niet aan één vrijwilliger hangt. Zie technisch beheer en groot onderhoud.
Benieuwd wat dat voor uw VvE betekent? Vraag uw voorstel op maat aan of neem contact op.
